Cómo Tramitar la Matrícula Fiscal y Matrícula IUSI en Guatemala: Guía DICABI 2026

📌 Trámite Administrativo • DICABI y Municipalidades

¿Qué es la matrícula fiscal de un inmueble y cómo se tramita en Guatemala?

La matrícula fiscal es el registro alfanumérico único asignado por la Dirección de Catastro y Avalúo de Bienes Inmuebles (DICABI) del Ministerio de Finanzas Públicas o por la municipalidad respectiva para identificar catastralmente una propiedad, registrar su valor fiscal oficial y determinar el cobro del Impuesto Único Sobre Inmuebles (IUSI). Para tramitarla, se debe presentar el testimonio de la escritura traslativa de dominio debidamente razonada por el Registro General de la Propiedad (RGP), el formulario de aviso notarial de traspaso y el DPI del nuevo propietario.

Todo propietario que compra, recibe en donación o hereda una casa, apartamento o terreno en Guatemala tiene la obligación legal de registrar el cambio de titularidad no solo en el RGP, sino también en el ámbito tributario y catastral. La falta de actualización de la matrícula fiscal en DICABI o en el Departamento de IUSI municipal impide la obtención de solvencias municipales, bloquea la venta futura de la propiedad y genera multas por mora tributaria del 20% anual.

En esta guía práctica te explicamos los requisitos, formularios, pasos y entidades responsables para abrir, traspasar o corregir la matrícula fiscal de un bien inmueble en Guatemala.

El traspaso de la matrícula fiscal va de la mano con el traspaso de propiedad ante la SAT y con los impuestos al comprar o vender casa, por lo que conviene tramitar ambos frentes en paralelo para evitar multas, recargos y bloqueos en futuras ventas.

Diferencia entre Matrícula DICABI y Matrícula Municipal

En Guatemala coexisten dos regímenes de recaudación del IUSI (Decreto 15-98):

  • Municipalidades con IUSI Descentralizado (Ej. Ciudad de Guatemala, Mixco, Santa Catarina Pinula, Villa Nueva): La municipalidad recauda directamente el impuesto y asigna un Número de Matrícula Municipal. El trámite se realiza en las ventanillas de catastro de la comuna correspondiente (como TuMuni en el Palacio Municipal o MuniMixco).
  • Municipalidades Centralizadas (Administradas por DICABI): En municipios donde la alcaldía no ha asumido la administración del IUSI, el impuesto es administrado por la Dirección de Catastro y Avalúo de Bienes Inmuebles (DICABI) del Ministerio de Finanzas Públicas (Edificio de Finanzas, 7o. Nivel, 8a. Avenida y 21 Calle, Zona 1, Ciudad de Guatemala).

Requisitos para Traspaso o Apertura de Matrícula Fiscal

Para actualizar o aperturar la matrícula tras una compraventa, donación o adjudicación en remate judicial, se deben presentar los siguientes documentos:

  1. Formulario Oficial de Aviso Notarial de Traspaso: Firmado y sellado por el Notario autorizante de la escritura pública.
  2. Testimonio de la Escritura Pública: Original y copia del testimonio con la razón de inscripción emitida por el Registro General de la Propiedad (Primer Registro en Zona 1 o Segundo Registro en Quetzaltenango).
  3. Documento Personal de Identificación (DPI): Copia legalizada o legible del comprador (o pasaporte si es extranjero).
  4. Carné de Número de Identificación Tributaria (NIT): Constancia del Registro Tributario Unificado (RTU) actualizado ante la SAT.
  5. Solvencia Municipal del IUSI al Día: Constancia de que el vendedor o titular anterior no adeuda trimestres pasados.
  6. Plano de Ubicación y Medidas: Exigido en casos de desmembraciones o fincas de reciente creación.

Paso a Paso del Trámite ante DICABI y Municipalidades

Paso 1: Emisión de Avisos Notariales por el Notario

Dentro del plazo legal de 15 días hábiles posteriores a la firma de la escritura de compraventa (según el Código de Notariado, Decreto 314), el Notario debe redactar y firmar dos avisos notariales:

  • Uno dirigido a la Dirección de Catastro y Avalúo de Bienes Inmuebles (DICABI).
  • Otro dirigido al Departamento de IUSI de la Municipalidad de la jurisdicción del inmueble.

Paso 2: Presentación e Ingreso al Sistema

El notario o el propietario ingresa el expediente en las ventanillas de atención al contribuyente. En la Ciudad de Guatemala, este trámite puede canalizarse en la ventanilla única de TuMuni (MuniGuate) o en las agencias de atención integrada en los centros comerciales Pradera Zona 10, Galerías Primma o Álamos Zona 17.

Paso 3: Verificación de Avalúo Fiscal y Base Imponible

El personal técnico de DICABI o Catastro Municipal coteja el valor declarado en la escritura frente al registro de valores mínimos por zona catastral. Con base en este valor se determina la escala tributaria aplicable:

Rango de Valor Fiscal Registrado Tasa del IUSI Cálculo / Pago Anual
De Q0.01 a Q2,000.00 Exento (0%) Q0.00 al año
De Q2,000.01 a Q20,000.00 2 por millar (0.2%) Hasta Q40.00 anuales (Q10/trimestre)
De Q20,000.01 a Q70,000.00 6 por millar (0.6%) Hasta Q420.00 anuales (Q105/trimestre)
De Q70,000.01 en adelante 9 por millar (0.9%) Q900 por cada Q100,000 de valor registrado

Paso 4: Asignación de Matrícula y Emisión de Solvencia

El sistema asigna la nueva matrícula a nombre del comprador y liquida el primer trimestre corriente de IUSI. El trámite demora entre 5 y 15 días hábiles y culmina con la entrega de la Constancia de Matrícula Fiscal Actualizada.

Problemas Frecuentes y Cómo Resolverlos

  • Inmueble con Matrícula Duplicada o Inexistente: En casas antiguas o fincas rústicas no actualizadas, es necesario solicitar una inspección ocular a los peritos de DICABI para emitir un avalúo administrativo de regularización.
  • Discrepancia entre Valor RGP y Catastro: Si el notario consignó un valor en la escritura superior al valor de la matrícula anterior, el sistema ajustará automáticamente la base al monto mayor consignado en el instrumento público.
  • Omisión de Traspaso en la Municipalidad: Si solo inscribiste en el RGP pero nunca notificaste a la municipalidad, las notificaciones de cobro y los recargos por mora continuarán acumulándose a nombre del titular anterior, pudiendo generar un embargo sobre la cuenta bancaria del nuevo dueño.