¿Qué es el IUSI y cómo se aplica en Guatemala?

El Impuesto Único Sobre Inmuebles (IUSI) es el impuesto que deben pagar todos los propietarios de bienes inmuebles en Guatemala, ya sean terrenos, casas, apartamentos o locales comerciales. Este impuesto sustituyó al antiguo Impuesto Territorial y al Impuesto de Timbres Fiscales sobre inmuebles, consolidándose como un tributo único que se paga directamente a la municipalidad donde se ubica la propiedad.

El IUSI está regulado por el Decreto 15-98 del Congreso de la República y sus reformas contenidas en el Decreto 60-2000. Se aplica sobre el valor registrado de la propiedad, que puede ser el valor de adquisición, el valor catastral o el valor de autovalúo, el que sea mayor. Es importante entender que el IUSI no es un impuesto sobre la ganancia de capital ni sobre la renta, sino un impuesto patrimonial que se paga por el simple hecho de ser propietario.

En la Ciudad de Guatemala y en la mayoría de municipios del país, el cobro del IUSI es administrado directamente por la Municipalidad correspondiente. Cada año, los propietarios deben declarar el valor de sus inmuebles ante la municipalidad, y con base en esa declaración se calcula el impuesto a pagar.

¿Cuánto se paga de IUSI en Guatemala? Tasas y porcentajes actualizados 2026

El cálculo del IUSI en Guatemala se realiza mediante una fórmula de dos tramos, según el valor registrado de la propiedad. A continuación te explicamos los porcentajes exactos vigentes para 2026:

Tramo 1: Propiedades con valor de hasta Q20,000.00

Para propiedades cuyo valor registrado sea igual o inferior a Q20,000.00, la tasa del IUSI es de 0.9‰ (0.09%) sobre el valor total. Esto equivale a pagar 9 quetzales por cada Q10,000 de valor. Por ejemplo, si tu propiedad está valorada en Q15,000, pagarías:

Q15,000 × 0.09% = Q13.50 al año

Tramo 2: Propiedades con valor superior a Q20,000.00

Para propiedades cuyo valor exceda los Q20,000.00, el cálculo se divide en dos partes:

  • Por los primeros Q20,000: se aplica la tasa del 0.9‰ (0.09%), que da un impuesto fijo de Q18.00.
  • Por el excedente sobre Q20,000: se aplica la tasa del 6‰ (0.6%). Es decir, por cada Q1,000 adicionales, pagas Q6.00.

Ejemplo real: ¿Cuánto pagarías por un apartamento de Q500,000?

Supongamos que tienes un apartamento en la Zona 14 valorado en Q500,000.00. El cálculo anual sería:

  • Primeros Q20,000 × 0.09% = Q18.00
  • Excedente (Q480,000) × 0.6% = Q2,880.00
  • Total anual: Q2,898.00
  • Pago por cuatrimestre (marzo, julio, noviembre): Q966.00 cada uno
  • Equivalente mensual: ~Q241.50

Ejemplo real: ¿Cuánto pagarías por una casa de Q250,000?

Si tienes una casa en la Zona 11 valorada en Q250,000.00:

  • Primeros Q20,000 × 0.09% = Q18.00
  • Excedente (Q230,000) × 0.6% = Q1,380.00
  • Total anual: Q1,398.00
  • Pago por cuatrimestre: Q466.00 cada uno

Ejemplo real: Propiedad de Q1,000,000

Para un apartamento o casa en Cayalá o Zona 10 valorado en Q1,000,000.00:

  • Primeros Q20,000 × 0.09% = Q18.00
  • Excedente (Q980,000) × 0.6% = Q5,880.00
  • Total anual: Q5,898.00
  • Pago por cuatrimestre: Q1,966.00 cada uno

¿Cuándo y dónde se paga el IUSI?

El IUSI se paga en tres cuotas cuatrimestrales durante el año. Las fechas de vencimiento son:

  • Primer cuatrimestre: del 1 de enero al 31 de marzo. Fecha límite de pago: 31 de marzo.
  • Segundo cuatrimestre: del 1 de abril al 31 de julio. Fecha límite de pago: 31 de julio.
  • Tercer cuatrimestre: del 1 de agosto al 30 de noviembre. Fecha límite de pago: 30 de noviembre.

Puedes pagar el IUSI en los siguientes lugares:

  • Ventanillas de la Tesorería Municipal de la municipalidad donde se ubica la propiedad.
  • Bancos autorizados: Banrural, Banco Industrial, G&T Continental, Banco de Guatemala y otros bancos del sistema que tengan convenio con la municipalidad.
  • En línea: Muchas municipalidades, incluyendo la Municipalidad de Guatemala, ofrecen plataformas en línea para consultar y pagar el IUSI desde tu casa.
  • Agentes de cobro autorizados: Algunas municipalidades tienen convenios con tiendas de conveniencia o agencias de pago.

Guía paso a paso para pagar el IUSI en línea

  1. Consulta tu saldo: Ingresa al portal web de la municipalidad correspondiente. Para la Ciudad de Guatemala, visita el sitio de la Municipalidad de Guatemala (www.muniguate.com) y busca la sección de "Servicios en Línea" o "IUSI".
  2. Identifica tu propiedad: Necesitarás el número de identificación catastral o el número de finca (registro de propiedad). También puedes buscar por tu número de DPI o NIT.
  3. Revisa tu estado de cuenta: El sistema te mostrará el detalle de tu propiedad, el valor registrado, los pagos realizados y los montos pendientes.
  4. Selecciona el cuatrimestre a pagar: Puedes pagar el cuatrimestre vigente o ponerte al día si tienes atrasos.
  5. Elige tu método de pago: Tarjeta de crédito, débito o transferencia bancaria electrónica.
  6. Descarga tu comprobante: Una vez realizado el pago, descarga e imprime el recibo de pago. Es importante guardarlo como respaldo.
  7. Verifica que el pago se haya aplicado: Revisa el portal al día siguiente para confirmar que tu pago fue registrado correctamente.

Exenciones y casos especiales del IUSI

No todas las propiedades pagan IUSI. La ley contempla las siguientes exenciones:

  • Propiedades rurales de bajo valor: Las propiedades ubicadas en áreas rurales cuyo valor registrado no exceda los Q20,000.00 están exentas del pago del IUSI.
  • Viviendas de interés social: Las viviendas clasificadas como de interés social, con un valor de hasta Q60,000.00, pueden estar exentas temporalmente según los acuerdos municipales.
  • Propiedades del Estado: Los bienes inmuebles propiedad del Estado, municipalidades y entidades autónomas están exentos del IUSI.
  • Iglesias y templos: Las propiedades dedicadas al culto religioso están exentas siempre que no generen ingresos comerciales.
  • Entidades educativas y de beneficencia: Las propiedades de instituciones educativas sin fines de lucro y de beneficencia pública también están exentas.

¿Qué pasa si no pagas el IUSI a tiempo?

No pagar el IUSI puede tener consecuencias graves para el propietario. Esto es lo que ocurre si te atrasas:

  • Intereses moratorios: La municipalidad aplica intereses sobre el monto impago. En la Ciudad de Guatemala, los intereses moratorios son del 0.33% mensual (4% anual) sobre el saldo insoluto.
  • Multas por mora: Además de los intereses, la ley permite a las municipalidades aplicar multas que pueden llegar hasta el 10% del impuesto dejado de pagar.
  • Recargos administrativos: Cada municipalidad puede establecer recargos administrativos por la gestión de cobro, que pueden sumar entre Q50 y Q200 por período atrasado.
  • Embargo de la propiedad: Si la deuda se acumula por varios años, la municipalidad puede iniciar un proceso de cobro judicial que puede culminar con el embargo y remate de la propiedad para cubrir la deuda fiscal.
  • Impedimento para vender: No es posible realizar la venta o traspaso de una propiedad con deudas de IUSI pendientes, ya que el notario requerirá la constancia de pago actualizada para escriturar.

¿Cómo consultar el saldo de IUSI en línea?

Para consultar tu saldo de IUSI en la Municipalidad de Guatemala, sigue estos pasos:

  1. Ingresa al portal municipal: www.muniguate.com
  2. Haz clic en "Servicios en Línea" y luego en "Consulta de IUSI".
  3. Ingresa el número de cuenta catastral de tu propiedad (lo encuentras en tu recibo de pago anterior o en la escritura de propiedad).
  4. El sistema te mostrará el detalle completo: valor de la propiedad, impuesto anual, pagos realizados y saldo pendiente por cada cuatrimestre.
  5. Si tienes varias propiedades, puedes consultarlas ingresando tu NIT.

Otras municipalidades como Mixco, Santa Catarina Pinula y Villa Nueva también tienen sus propios portales de consulta en línea. Si tu propiedad está en un municipio diferente, verifica en la página web de la municipalidad correspondiente.

Diferencia entre IUSI e ISR sobre renta de alquiler

Es común confundir el IUSI con el Impuesto Sobre la Renta (ISR) que deben pagar quienes alquilan propiedades. Son dos impuestos completamente diferentes:

  • IUSI (Impuesto Único Sobre Inmuebles): Es un impuesto patrimonial. Lo paga el propietario por el simple hecho de ser dueño de una propiedad, independientemente de si genera ingresos o no. Va dirigido a la municipalidad.
  • ISR sobre arrendamiento: Es un impuesto sobre los ingresos que genera la renta de la propiedad. Si alquilas tu apartamento, debes declarar ese ingreso y pagar ISR a la SAT (Superintendencia de Administración Tributaria). La tasa varía según tu régimen tributario: en el régimen general es del 25% sobre la renta imponible, y en el régimen de pequeños contribuyentes hay una tasa reducida.

En resumen: el IUSI se paga siempre que seas propietario, el ISR solo cuando generes ingresos por alquiler.

IUSI vs. ITBI: Otra diferencia importante

El Impuesto de Timbre y Papel Sellado (ITBI) es otro impuesto relacionado con inmuebles, pero se paga una sola vez al momento de comprar la propiedad. El ITBI es del 3% sobre el valor de la propiedad y se paga en la SAT antes de la escrituración. El IUSI, en cambio, se paga todos los años mientras seas propietario. Para más detalles sobre los costos de cierre de una compra, consulta nuestra guía de gastos de cierre al comprar propiedad en Guatemala.

Preguntas frecuentes sobre el IUSI en Guatemala

1. ¿Quién debe pagar el IUSI?

Todos los propietarios de bienes inmuebles en Guatemala, ya sean personas individuales o jurídicas, nacionales o extranjeras. Si eres dueño de una casa, un apartamento, un terreno, un local comercial o un edificio, estás obligado al pago del IUSI.

2. ¿Se puede pagar el IUSI de todo el año en una sola exhibición?

Sí, algunas municipalidades permiten el pago anual anticipado, usualmente durante el mes de enero, y pueden ofrecer descuentos de hasta el 5% por pronto pago. Verifica las políticas de tu municipalidad para aprovechar estos descuentos.

3. ¿El IUSI se calcula sobre el valor de compra o sobre el valor catastral?

Se calcula sobre el valor registrado más alto entre: (a) el valor de adquisición declarado en la escritura, (b) el valor catastral asignado por la municipalidad, o (c) el valor de autovalúo que el propietario declara voluntariamente. Por eso es importante mantener actualizado el valor registrado ante la municipalidad.

4. ¿Los extranjeros deben pagar IUSI en Guatemala?

Sí, los extranjeros propietarios de inmuebles en Guatemala están sujetos al pago del IUSI en las mismas condiciones que los guatemaltecos. No hay distinción de nacionalidad para el pago de este impuesto.

5. ¿Qué documentos necesito para pagar el IUSI por primera vez?

Para pagar el IUSI por primera vez necesitas: (a) la escritura de propiedad inscrita en el Registro de la Propiedad, (b) el número de identificación catastral de la propiedad, (c) tu DPI o pasaporte, y (d) el NIT. Con estos datos, debes registrarte como contribuyente en la municipalidad donde se ubica la propiedad. Consulta nuestra guía del Registro de la Propiedad en Guatemala para más información.

6. ¿El IUSI es deducible del ISR?

Sí, los propietarios que alquilan sus propiedades pueden deducir el IUSI pagado como gasto operativo al calcular el ISR sobre la renta generada por el alquiler. Es importante guardar todos los recibos de pago para tu declaración anual.

Entender el IUSI es fundamental para cualquier propietario o comprador potencial en Guatemala. Como viste en esta guía, el monto a pagar es bastante accesible en comparación con el valor de la propiedad. Por ejemplo, para un apartamento de Q500,000, pagas apenas Q2,898 al año, que equivale aproximadamente al 0.58% del valor de la propiedad.

Si estás buscando comprar un apartamento en Guatemala y quieres saber exactamente cuánto pagarías de IUSI según la zona y el valor de la propiedad, visita nuestra guía completa para comprar apartamento en Guatemala, donde desglosamos todos los costos asociados a la compra y mantenimiento de una vivienda. También te recomendamos leer sobre gastos de cierre y seguridad para tu apartamento para tener una visión completa de lo que implica ser propietario.

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